{"id":82,"date":"2022-10-18T09:57:00","date_gmt":"2022-10-18T07:57:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.viah.be\/blog\/?p=82"},"modified":"2025-06-09T17:38:24","modified_gmt":"2025-06-09T15:38:24","slug":"les-risques-du-viager","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.viah.be\/blog\/les-risques-du-viager\/","title":{"rendered":"Les risques du viager ? Ah bon c&rsquo;est risqu\u00e9 ?"},"content":{"rendered":"<p>Les <strong>risques du viager<\/strong> sont :<\/p>\n<ul>\n<li>que l&rsquo;acheteur n&rsquo;ai pas des moyens financiers suffisants dans le temps<\/li>\n<li class=\"TrT0Xe\">que le vendeur vive bien bien plus longtemps que l&rsquo;\u00e2ge moyen (= surlong\u00e9vit\u00e9)<\/li>\n<li class=\"TrT0Xe\">que le niveau de rente soit mal calcul\u00e9<\/li>\n<li class=\"TrT0Xe\">que l&rsquo;\u00e9volution du prix de l&rsquo;immobilier soit n\u00e9gative<\/li>\n<li>que les \u00ab\u00a0grosses r\u00e9parations\u00a0\u00bb soit fr\u00e9quentes et co\u00fbteuses<\/li>\n<\/ul>\n<p>On entend beaucoup de choses \u00e0 propos des<strong> pr\u00e9tendus risques du viager<\/strong> :<\/p>\n<p><em>\u00ab\u00a0Je vais perdre ma maison\u00a0\u00bb<\/em><\/p>\n<p><em>\u00a0\u00bb Si l&rsquo;acheteur ne paye plus la rente, je suis fichu\u00a0\u00bb<\/em><\/p>\n<p>OU<\/p>\n<p><em>\u00a0\u00bb Avec ma chance, je vais tomber sur un centenaire\u00a0\u00bb<\/em><\/p>\n<p><em>\u00a0\u00bb Le viager, c&rsquo;est trop compliqu\u00e9\u00a0\u00bb<\/em><\/p>\n<p>Prenons quelques minutes pour aborder les \u00e9ventuels risques, selon que l&rsquo;on soit le <a href=\"https:\/\/www.viah.be\/vendre-un-bien-en-viager.html\">vendeur<\/a> ou <a href=\"https:\/\/www.viah.be\/acheter-un-bien-en-viager.html\">l&rsquo;acheteur<\/a>.<\/p>\n<h3>1. Risques du viager pour le vendeur<\/h3>\n<p><strong>En vendant il souhaite 3 choses :<\/strong> un bouquet, des rentes et le droit de rester dans sa maison \u00e0 vie<\/p>\n<p><strong>Le bouquet :<\/strong> il est pay\u00e9 le jour de la signature de l&rsquo;acte chez le notaire; il est donc totalement impossible qu&rsquo;il lui \u00e9chappe.<\/p>\n<p><strong>Les rentes :<\/strong> elles doivent \u00eatre pay\u00e9s chaque mois, durant le nombre d&rsquo;ann\u00e9es pr\u00e9vues dans l&rsquo;acte notari\u00e9. Et si l&rsquo;acheteur ne paye ? La Loi est claire : le juge de paix annulera la vente et le vendeur r\u00e9cup\u00e8re la pleine propri\u00e9t\u00e9 de son habitation&#8230;et garde le bouquet et TOUTES les rentes d\u00e9j\u00e0 pay\u00e9es ! Il pourra ensuite revendre son habitation \u00e0 un autre acheteur, ce qui en fait une excellente op\u00e9ration. Cela dit, la sanction est tellement lourde, que des acheteurs qui font d\u00e9faut sont vraiment rarissimes.<\/p>\n<p><strong>L&rsquo;occupation de son bien \u00e0 vie :<\/strong> c&rsquo;est ce qu&rsquo;on appelle \u00ab\u00a0l&rsquo;usufruit\u00a0\u00bb. Il est syst\u00e9matiquement pr\u00e9vu dans l&rsquo;acte notari\u00e9, garantissant totalement le droit de \u00ab\u00a0rester chez soi\u00a0\u00bb jusqu&rsquo;\u00e0 la fin.<\/p>\n<p>De mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, le viager est tr\u00e8s encadr\u00e9 par la <a href=\"https:\/\/www.viah.be\/blog\/loi-viager-belgique\/\">Loi et l&rsquo;acte notari\u00e9<\/a>. Une garantie suppl\u00e9mentaire est n\u00e9anmoins pr\u00e9vue en ce que le vendeur b\u00e9n\u00e9ficie, sur son habitation, d&rsquo;une inscription hypoth\u00e9caire; en clair, cela veut dire que si l&rsquo;acheteur fait d\u00e9faut&#8230;il perdra la propri\u00e9t\u00e9 du bien qu&rsquo;il a achet\u00e9.<\/p>\n<p>Reste aussi la question de l&rsquo;indexation de la rente, qui est une clause de style.<\/p>\n<p>Le sp\u00e9cialiste du viager est par ailleurs l\u00e0 pour vous conseiller au mieux de vos int\u00e9r\u00eats et de vos attentes.<\/p>\n<h3>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a02. Risques du viager pour l&rsquo;acheteur<\/h3>\n<p>Bouquet, rentes, dur\u00e9e de payement des rentes, usufruit&#8230;tout \u00e9tant pr\u00e9vu dans l&rsquo;acte notari\u00e9, il ya donc peu de mauvaises surprises \u00e0 craindre.<\/p>\n<p>D\u00e8s lors que la <a href=\"https:\/\/www.viah.be\/blog\/quelle-duree-pour-la-rente-dun-viager\/\">dur\u00e9e du payement de la rente<\/a> est limit\u00e9e dans le temps, il est facile de faire un rapide <a href=\"https:\/\/www.viah.be\/blog\/calcul-bouquet-rente-viagere\/\">calcul de ce que le bien va co\u00fbter<\/a> \u00ab\u00a0\u00e0 fond de rente\u00a0\u00bb :<\/p>\n<h4 style=\"text-align: left;\">Exemple :<\/h4>\n<p style=\"text-align: left;\"><strong>Evaluation du bien :<\/strong> 200.000 euros<\/p>\n<p style=\"text-align: left;\"><strong>Vendeur :<\/strong> 76 ans<\/p>\n<p style=\"text-align: left;\"><strong>Bouquet :<\/strong> 25.000 euros<\/p>\n<p style=\"text-align: left;\"><strong>Rentes\/15 ans :<\/strong> 700 euros\/mois<\/p>\n<p style=\"text-align: left;\"><strong>Co\u00fbt \u00ab\u00a0\u00e0 fond de rente\u00a0\u00bb :<\/strong> 25.000 + (700x12x15) = 151.000 euros<\/p>\n<p style=\"text-align: left;\">Sous toute r\u00e9serve, cette offre est digne que l&rsquo;on s&rsquo;y int\u00e9resse. A l&rsquo;inverse, si le montant \u00ab\u00a0\u00e0 fond de rente\u00a0\u00bb est tr\u00e8s proche de la valeur d&rsquo;estimation, l&rsquo;acheteur risque d&rsquo;y perdre.<\/p>\n<p>Un autre point d&rsquo;attention concerne ce qu&rsquo;on appelle les \u00ab\u00a0grosses r\u00e9parations\u00a0\u00bb. Sachant qu&rsquo;elles seront \u00e0 charge de l&rsquo;acheteur, il faut toujours pr\u00e9ciser, lister, dans l&rsquo;acte notari\u00e9 ce qui est pris en charge et ce qui ne l&rsquo;est pas : mise en conformit\u00e9 de l&rsquo;ascenseur ? Remplacement des corniches ? Remplacement de la chaudi\u00e8re ? Travaux \u00e0 la toiture ?<\/p>\n<p>Demandez conseil au courtier sp\u00e9cialis\u00e9 en viager ou \u00e0 votre notaire parce qu&rsquo;il vaut bien mieux se montrer pr\u00e9cis dans l&rsquo;acte que de devoir plus tard aborder ces questions avec le vendeur.<\/p>\n<p>Un dernier risque est \u00e9videmment celui de la surlong\u00e9vit\u00e9 : le vendeur vit bien plus longtemps que l&rsquo;\u00e2ge statistique moyen. Le seul risque en d\u00e9finitive c&rsquo;est l&rsquo;al\u00e9a viager. On ignore l&rsquo;esp\u00e9rance de vie du vendeur. N\u00e9anmoins on peut limiter ce risque en se basant sur les tables de mortalit\u00e9s.<\/p>\n<p>Comme pour tout investissement, pensez \u00e0 diversifier : 2 petits studios valent mieux qu&rsquo;un grand \u00ab\u00a03 chambres\u00a0\u00bb ou mieux, passez par un fonds d&rsquo;investissement qui acquiert plusieurs dizaines d&rsquo;immeubles, ce qui permet de lisser le risque viager : www.vfund.be.<\/p>\n<h3>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 3. Conclusion<\/h3>\n<p>Le viager est un type de contrat extr\u00eamement s\u00e9curisant; d&rsquo;une part le Code civil en pr\u00e9voit tous les principes et d&rsquo;autre part un acte notari\u00e9 va venir modaliser tous ses aspects et en quelque sorte le \u00ab\u00a0b\u00e9tonner\u00a0\u00bb (<a href=\"https:\/\/www.viah.be\/blog\/loi-viager-belgique\/\">voir notre article sur la l\u00e9gislation qui encadre le viager en Belgique<\/a>). Le viager n&rsquo;est absolument pas risqu\u00e9 pour le vendeur et l&rsquo;est nettement moins pour l&rsquo;acheteur depuis que le payement des rentes est devenu limit\u00e9 dans le temps. Comme pour tout contrat important, demandez conseil aux professionnels du viager.<\/p>\n<p><strong>Appelez-nous pour en parler : 0478.75.95.05<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Les risques du viager sont : que l&rsquo;acheteur n&rsquo;ai pas des moyens financiers suffisants dans le temps que le vendeur vive bien bien plus longtemps que l&rsquo;\u00e2ge moyen (= surlong\u00e9vit\u00e9) que le niveau de rente soit mal calcul\u00e9 que l&rsquo;\u00e9volution du prix de l&rsquo;immobilier soit n\u00e9gative que les \u00ab\u00a0grosses r\u00e9parations\u00a0\u00bb soit fr\u00e9quentes et co\u00fbteuses On [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":100,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","_exactmetrics_skip_tracking":false,"_exactmetrics_sitenote_active":false,"_exactmetrics_sitenote_note":"","_exactmetrics_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[5],"tags":[6,12,7,10],"class_list":["post-82","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-dossiers","tag-achat","tag-risques","tag-vente","tag-viager"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v24.5 - https:\/\/yoast.com\/wordpress\/plugins\/seo\/ -->\n<title>Les risques du viager ? 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