{"id":654,"date":"2023-08-27T17:22:00","date_gmt":"2023-08-27T15:22:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.viah.be\/blog\/?p=654"},"modified":"2025-06-10T09:30:54","modified_gmt":"2025-06-10T07:30:54","slug":"investissement-immobilier-comment-reduire-les-frais-et-maximiser-votre-rendement","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.viah.be\/blog\/investissement-immobilier-comment-reduire-les-frais-et-maximiser-votre-rendement\/","title":{"rendered":"Investissement immobilier : comment r\u00e9duire les frais"},"content":{"rendered":"\n

Vous \u00eates propri\u00e9taire d’un\u00a0immeuble\u00a0donn\u00e9 en location et vous\u00a0constatez que\u00a0les charges\u00a0d\u2019entretien\/r\u00e9parations\u00a0et que le pr\u00e9compte immobilier\u00a0ont consid\u00e9rablement\u00a0augment\u00e9, ce qui r\u00e9duit fortement votre rendement. A quoi cela est-il du et quelles sont les solutions potentielles ?<\/p>\n\n\n\n

Les diff\u00e9rentes charges li\u00e9es \u00e0 l’investissement immobilier<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Pr\u00e9compte immobilier<\/h3>\n\n\n\n

Le pr\u00e9compte immobilier est un imp\u00f4t r\u00e9gional que vous devez payer chaque ann\u00e9e sur les biens immobiliers. Le\u00a0calcul du pr\u00e9compte immobilier\u00a0s’effectue sur la base du\u00a0revenu cadastral (RC).<\/p>\n\n\n\n

En 2023\u00a0le revenu cadastral a enregistr\u00e9 une indexation record de 9,6 %\u00a0alors que les 3 ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes les hausses n\u2019\u00e9taient\u00a0que de\u00a01,4 %, 0,7 % et 2,4 %.\u00a0En 2024, la hausse devrait \u00eatre d\u2019environ 4,1%, ce qui reste consid\u00e9rable. <\/p>\n\n\n\n

Cette taxe sur la propri\u00e9t\u00e9 est en augmentation continue depuis des ann\u00e9es et l’inflation importe a encore accentu\u00e9 ce ph\u00e9nom\u00e8ne. La seule possibilit\u00e9 pour y \u00e9chapper est d’avoir recours \u00e0 une AIS pour la mise en location, ce qui fait b\u00e9n\u00e9ficier au propri\u00e9taire d’une exon\u00e9ration du pr\u00e9compte. Attention, le loyer vers\u00e9 par l’AIS est aussi 10 \u00e0 20% inf\u00e9rieur au loyer de march\u00e9…<\/p>\n\n\n\n

Charges de copropri\u00e9t\u00e9<\/h3>\n\n\n\n

Ces derni\u00e8res ann\u00e9es on constate que le co\u00fbt des charges de copropri\u00e9t\u00e9 augmente plus vite que l\u2019inflation.\u00a0 Il y a plusieurs raisons \u00e0 cela\u00a0:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  • Augmentation du co\u00fbt de l\u2019\u00e9nergie<\/li>\n\n\n\n
  • Nouvelles contraintes r\u00e9glementaires imposant des travaux\u00a0: isolation, s\u00e9curit\u00e9, r\u00e9novation,\u2026<\/li>\n\n\n\n
  • Parc immobilier vieillissant<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

    Il n’y a malheureusement pas de solution miracle contre l’augmentation de ces charges mis \u00e0 part l’augmentation du loyer, si votre bien le permet.<\/p>\n\n\n\n

    La\u00a0sous-rentabilit\u00e9 des investissements immobiliers locatifs<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    Une fois les droits d\u2019enregistrement et les frais de notaire pay\u00e9s, vous voil\u00e0 propri\u00e9taire-bailleur. Le premier loyer per\u00e7u est toujours une satisfaction mais apr\u00e8s quelques ann\u00e9es, vous faites le bilan et l\u00e0, entre le pr\u00e9compte qui a augment\u00e9, les charges de copropri\u00e9t\u00e9, le syndic, \u2026 des 950\u20ac de loyer per\u00e7u, il vous en reste, charges d\u00e9duites, maximum\u00a0650\u20ac.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

    A condition que votre locataire paie r\u00e9guli\u00e8rement son loyer.<\/p>\n\n\n\n

    Bien s\u00fbr l\u2019investissement immobilier ne se limite pas au rendement locatif car il faut aussi tenir compte de la plus-value en cas de revente. Effectivement, dans certains cas la plus-value est\u00a0int\u00e9ressante. Attention toutefois car les contraintes croissantes en mati\u00e8re d’isolation des b\u00e2timents rendent cette plus-value incertaine.<\/p>\n\n\n\n

    Quelles solutions alors ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    Revendre<\/h2>\n\n\n\n

    La revente va a priori vous permettre de r\u00e9cup\u00e9rer le prix d\u2019achat de la maison\/appartement, (sauf si vous avez achet\u00e9 \u00ab trop cher \u00bb) mais ne vous permettra pas de r\u00e9cup\u00e9rer les frais d\u2019achat, a fortiori ou si vous avez achet\u00e9 du \u00ab neuf \u00bb sous r\u00e9gime TVA. La TVA de 21% est dans ce cas perdue, tout comme les droits d\u2019enregistrement sauf que ceux-ci sont moins \u00e9lev\u00e9s(12,5%). A tout le moins il faut plusieurs ann\u00e9es pour amortir les frais d\u2019achat.<\/p>\n\n\n\n

    Exemple :<\/p>\n\n\n\n

    2019, achat d\u2019un appartement existant<\/p>\n\n\n\n

    – prix : 250.000\u20ac<\/p>\n\n\n\n

    – frais : 35.700\u20ac (= environ 15%)<\/p>\n\n\n\n

    TOTAL :  285.700\u20ac<\/p>\n\n\n\n

    En revendant l\u2019appartement en 2024, avec une plus-value de 15%, vous ne ferez que r\u00e9cup\u00e9rer ce qu\u2019il vous a co\u00fbt\u00e9. Si vous l\u2019aviez achet\u00e9 neuf, sous r\u00e9gime TVA de 21%, vous deviez le revendre 302.500\u20ac pour ne rien perdre et pourtant cela repr\u00e9sente plus de 5%\/an de plus-value.<\/p>\n\n\n\n

    Le\u00a0Viager libre<\/h2>\n\n\n\n

    Le viager libre peut \u00eatre une solution int\u00e9ressante pour celui qui veut se lib\u00e9rer des incertitudes li\u00e9es \u00e0 l\u2019augmentation globale des charges, tout en ne voulant pas se risquer dans des placements financiers de type actions ou obligations. <\/p>\n\n\n\n

    Vous allez vendre votre maison\/appartement et recevrez un bouquet (montant vers\u00e9 au moment de la vente) et une rente chaque mois une pendant 15 ou 20 ans, transformant un bien locatif en une source de revenus passifs et s\u00e9curis\u00e9s.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    De plus en plus de propri\u00e9taires-bailleurs offrent pour le viager libre, cette formule offrant de nombreux avantages :<\/p>\n\n\n\n

      \n
    • toutes les charges (pr\u00e9compte, travaux,\u2026) sont pour l\u2019acheteur<\/li>\n\n\n\n
    • garantie de r\u00e9cup\u00e9rer la totalit\u00e9 de la valeur de l\u2019immeuble via le bouquet et rentes<\/li>\n\n\n\n
    • l’immeuble ne doit pas \u00eatre \u00ab\u00a0aux normes\u00a0\u00bb pour se vendre<\/li>\n\n\n\n
    • rente nettement sup\u00e9rieure au loyer net<\/li>\n\n\n\n
    • pas de gestion locative<\/li>\n\n\n\n
    • aucun frais d\u2019agence<\/li>\n\n\n\n
    • transformation d’un bien locatif en source de revenus passive et s\u00e9curis\u00e9e.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

      Cette solution vous int\u00e9resse ? Contactez-nous.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      Vous \u00eates propri\u00e9taire d’un\u00a0immeuble\u00a0donn\u00e9 en location et vous\u00a0constatez que\u00a0les charges\u00a0d\u2019entretien\/r\u00e9parations\u00a0et que le pr\u00e9compte immobilier\u00a0ont consid\u00e9rablement\u00a0augment\u00e9, ce qui r\u00e9duit fortement votre rendement. A quoi cela est-il du et quelles sont les solutions potentielles ? 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