{"id":548,"date":"2022-03-12T15:08:00","date_gmt":"2022-03-12T14:08:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.viah.be\/blog\/?p=548"},"modified":"2025-06-09T17:41:43","modified_gmt":"2025-06-09T15:41:43","slug":"comment-calculer-lusufruit-en-viager","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.viah.be\/blog\/comment-calculer-lusufruit-en-viager\/","title":{"rendered":"Comment calculer l&rsquo;usufruit en viager"},"content":{"rendered":"\n<p>Pour d\u00e9terminer la rente viag\u00e8re, on se base sur la valeur en nue-propri\u00e9t\u00e9. Cette derni\u00e8re est elle-m\u00eame d\u00e9pendante de la valeur v\u00e9nale et de l&rsquo;usufruit.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour calculer une rente juste, l&rsquo;\u00e9valuation correcte de l&rsquo;usufruit est donc primordiale. Cet article a pour but de d\u00e9crire les diff\u00e9rentes m\u00e9thodes de calcul d&rsquo;usufruit en \u00e9vitant les pi\u00e8ges.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Qu&rsquo;est-ce que l&rsquo;usufruit ?<\/h2>\n\n\n\n<p>En tant que juristes, nous nous rappelons que l\u2019usufruit est <strong>le droit de jouir d&rsquo;un bien<\/strong>, en l\u2019occurrence le droit d\u2019habiter l\u2019immeuble. Cet usufruit a donc bel et bien une valeur marchande qui, en bonne logique, correspond \u00e0 sa valeur locative. L\u2019explication doit cependant \u00eatre raffin\u00e9e mais en tout cas <strong>l\u2019usufruit renvoie \u00e0 une valeur concr\u00e8te et certainement pas un pourcentage.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\"><p><em><span class=\"has-inline-color has-white-color\">Si le vendeur se r\u00e9serve l\u2019usufruit de l\u2019immeuble, on calculera la rente comme si l\u2019ali\u00e9nation se faisait en pleine propri\u00e9t\u00e9, et on d\u00e9duira ensuite de la rente ainsi obtenue <strong><u>le loyer potentiel net<\/u><\/strong>. Une autre m\u00e9thode consiste \u00e0 d\u00e9duire de la valeur de la pleine propri\u00e9t\u00e9, la valeur de l\u2019usufruit et \u00e0 calculer la rente sur le solde (ndla&nbsp;: la nue-propri\u00e9t\u00e9) [&#8230;]<\/span><\/em><\/p><cite>Watillon S. , notaire : \u00ab La vente moyennant rente viag\u00e8re \u00bb, in Guide de droit immobilier, Waterloo, Kluwer, 2000, p. 22.VI.1.6.1. Rente viag\u00e8re : quelques rappels utiles, p.25, point 1.20<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n<p>L\u2019\u00e9l\u00e9ment-cl\u00e9 est le <strong><u>loyer potentiel net<\/u><\/strong> : <\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong><u>Loyer<\/u><\/strong>&nbsp;: est le prix que le Preneur (le locataire) s\u2019engage \u00e0 payer au Bailleur en contrepartie de la jouissance du bien donn\u00e9 en location. Il faut donc d\u00e9terminer quel est le niveau du loyer qu\u2019on pourrait obtenir de l\u2019immeuble, dans des conditions normales de commercialisation et surtout \u00ab&nbsp;en l\u2019\u00e9tat&nbsp;\u00bb.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong><u>Potentiel&nbsp;<\/u><\/strong>: il est ici fait r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 deux choses. D\u2019une part le caract\u00e8re virtuel du loyer, puisque le bien ne va pas vraiment \u00eatre lou\u00e9 et d\u2019autre part au fait que l\u2019usufruit se calcule en tenant compte du loyer potentiel de l\u2019usufruitier\u2026 en d\u2019autres termes de son esp\u00e9rance de vie statistique (= loyer X esp\u00e9rance de vie). Nous y reviendrons.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong><u>Net<\/u><\/strong>&nbsp;: il faut tenir compte du loyer \u00ab&nbsp;net&nbsp;\u00bb et pas du \u00ab&nbsp;brut&nbsp;\u00bb, ce qui serait d\u00e9favorable au vendeur-cr\u00e9direntier. Effectivement, si plut\u00f4t que d\u2019acheter l\u2019immeuble en viager occup\u00e9, l\u2019acqu\u00e9reur l\u2019avait fait en vente classique, son locataire lui aurait pay\u00e9 des loyers mais dont il devrait d\u00e9duire un certain nombre de charges&nbsp;: pr\u00e9compte, ch\u00f4mage locatif, d\u00e9g\u00e2ts locatifs, r\u00e9parations \u00e0 l\u2019immeuble, \u2026<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Les praticiens consid\u00e8rent qu\u2019il faut d\u00e9duire 25\/30 % du loyer \u00ab&nbsp;brut&nbsp;\u00bb pour obtenir le \u00ab&nbsp;net&nbsp;\u00bb.<\/p>\n\n\n\n<p>Une fois le loyer net et la valeur v\u00e9nale d\u00e9termin\u00e9e, on peut passer au calcul de l&rsquo;usufruit qui nous permettra de d\u00e9terminer les rentes viag\u00e8res.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Comment calculer l&rsquo;usufruit<\/h2>\n\n\n\n<p>Dans cette section nous nous appuierons sur un cas concret : <\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><em>Age de l\u2019usufruiti\u00e8re&nbsp;: 75 ans<\/em><\/li><li><em>Esp\u00e9rance de vie statistique&nbsp;: arrondie \u00e0 14 ans<\/em><\/li><li><em>Valeur de l\u2019immeuble en pleine propri\u00e9t\u00e9&nbsp;: 250.000 \u20ac<\/em><\/li><li><em>Valeur locative brute&nbsp;: 900 \u20ac<\/em><\/li><li><em>Valeur locative nette&nbsp;: 720 \u20ac (25 % de charges d\u00e9duites)<\/em><\/li><\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Logiciel E-not<\/h3>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Tables Jaumain<\/h3>\n\n\n\n<p>Suivant les valeurs d&rsquo;exemple, l\u2019usufruit est valoris\u00e9 au maximum \u00e0 107.596 \u20ac<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"191\" src=\"https:\/\/www.viah.be\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Capture-de\u0301cran-2021-12-10-a\u0300-11.02.37-1024x191.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-549\" srcset=\"https:\/\/www.viah.be\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Capture-de\u0301cran-2021-12-10-a\u0300-11.02.37-1024x191.png 1024w, https:\/\/www.viah.be\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Capture-de\u0301cran-2021-12-10-a\u0300-11.02.37-300x56.png 300w, https:\/\/www.viah.be\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Capture-de\u0301cran-2021-12-10-a\u0300-11.02.37-768x143.png 768w, https:\/\/www.viah.be\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Capture-de\u0301cran-2021-12-10-a\u0300-11.02.37-1536x286.png 1536w, https:\/\/www.viah.be\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Capture-de\u0301cran-2021-12-10-a\u0300-11.02.37-431x80.png 431w, https:\/\/www.viah.be\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Capture-de\u0301cran-2021-12-10-a\u0300-11.02.37.png 1826w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>Ce montant est coh\u00e9rent pour une usufruiti\u00e8re dont l\u2019esp\u00e9rance de vie est de 14 ans puisque cela signifie que cette dame pourrait trouver \u00e0 se loger pour un loyer net de 640 \u20ac\/mois durant les 14 ann\u00e9es qu\u2019il lui reste en th\u00e9orie \u00e0 vivre.<\/p>\n\n\n\n<p>Le calcul \u00e9tant&nbsp;: 107.596 \u20ac \/ 12 mois \/14 ans = 640\u20ac\/mois<\/p>\n\n\n\n<p>Cette v\u00e9rification donne un r\u00e9sultat que nous pouvons qualifier de coh\u00e9rent.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Tables Verdonck<\/h3>\n\n\n\n<p>L\u2019usufruit est valoris\u00e9 \u00e0 97.362 \u20ac, ce qui repr\u00e9sente un usufruit mensuel de 579\u20ac\/mois. Ce montant est coh\u00e9rent pour une usufruiti\u00e8re dont l\u2019esp\u00e9rance de vie est de 14 ans puisque cela signifie que cette dame pourrait trouver \u00e0 se loger pour un loyer net de 579 \u20ac\/mois durant les 14 ann\u00e9es qu\u2019il lui reste en th\u00e9orie \u00e0 vivre.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"264\" src=\"https:\/\/www.viah.be\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Capture-de\u0301cran-2021-12-10-a\u0300-11.13.04-1024x264.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-550\" srcset=\"https:\/\/www.viah.be\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Capture-de\u0301cran-2021-12-10-a\u0300-11.13.04-1024x264.png 1024w, https:\/\/www.viah.be\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Capture-de\u0301cran-2021-12-10-a\u0300-11.13.04-300x77.png 300w, https:\/\/www.viah.be\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Capture-de\u0301cran-2021-12-10-a\u0300-11.13.04-768x198.png 768w, https:\/\/www.viah.be\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Capture-de\u0301cran-2021-12-10-a\u0300-11.13.04-1536x396.png 1536w, https:\/\/www.viah.be\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Capture-de\u0301cran-2021-12-10-a\u0300-11.13.04-431x111.png 431w, https:\/\/www.viah.be\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Capture-de\u0301cran-2021-12-10-a\u0300-11.13.04.png 1876w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Pourquoi les tables civiles ne conviennent pas pour le viager<\/h3>\n\n\n\n<p>De mani\u00e8re peu orthodoxe \u2013 selon nous &#8211; on peut observer que l\u2019un ou l\u2019autre prend parfois pour base de calcul cette disposition pour conseiller ses clients. Il est vrai qu\u2019il suffit, pour d\u00e9terminer une valeur d\u2019usufruit, de chercher dans&nbsp;les tables de cet article, l\u2019\u00e2ge de l\u2019usufruitier et d\u2019y pointer le pourcentage forfaitaire.<\/p>\n\n\n\n<p>La m\u00e9thode est simple mais d\u00e9connect\u00e9e de la r\u00e9alit\u00e9, d\u2019une part un bien n\u2019ayant pas le m\u00eame rendement qu\u2019un autre et d\u2019autre part une approche \u00ab&nbsp;valeur&nbsp;\u00bb (et non \u00ab&nbsp;revenus&nbsp;\u00bb) provoquant un biais que tout professionnel de l\u2019immobilier comprend.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\"><p><span class=\"has-inline-color has-white-color\">La d\u00e9termination \u00e9quitable de la valeur d\u2019un usufruit ne peut en aucun cas se faire de mani\u00e8re forfaitaire, sans tenir compte du rendement de l\u2019immeuble. L\u2019\u00e9valuation doit suivre la pratique des professionnels de l\u2019immobilier, c\u2019est-\u00e0-dire en \u00e9valuant les revenus potentiellement g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par le bien et en les multipliant par l\u2019esp\u00e9rance de vie de l\u2019usufruitier.<\/span><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n<p>Prima facie, se r\u00e9f\u00e9rer \u00e0 l\u2019article 745 sexies n\u2019a donc pas de sens mais nous souhaitions d\u00e9velopper notre argumentaire.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Cette disposition est d\u00e9cri\u00e9e par la communaut\u00e9 des actuaires, pr\u00e9cis\u00e9ment parce qu\u2019elle se base sur des taux forfaitaires et par le d\u00e9partement de la justice lui-m\u00eame.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>On peut citer&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>J.SCHRYVERS (Tables SCHRYVERS) (<a href=\"http:\/\/www.tafelsschryvers.be\/sites\/default\/files\/conversion.pdf\">http:\/\/www.tafelsschryvers.be\/sites\/default\/files\/conversion.pdf<\/a>) et notamment en page 3&nbsp;: <em>\u00ab [&#8230;] Il a fallu une nouvelle loi pour remplacer le texte originel de l\u2019article 745sexies,\u00a73 du Code civil par un nouveau texte (celui propos\u00e9 par Ma\u00eetre Florence THYS) qui <u>nie tout simplement le rendement de l\u2019usufruit<\/u>.&nbsp;\u00bb<\/em><\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Ch. JAUMAIN, Professeur, in <em>\u00ab&nbsp;Evaluation des droits viagers&nbsp;\u00bb<\/em> Editions Anthemis, chapitre 4, <em>\u00ab&nbsp;Vices et vertus de la loi \u00ab Usufruit \u00bb&nbsp;\u00bb.<\/em> Cet auteur rappelle que l\u2019article 745 sexies n\u2019est contraignant que si les parties ont convenu de s\u2019y r\u00e9f\u00e9rer et que cette disposition <em>\u00ab&nbsp;\u2026 <u>n\u2019a donc aucun r\u00f4le \u00e0 jouer dans l\u2019\u00e9valuation du prix d\u2019une vente en viager puisqu\u2019il s\u2019agit d\u2019un contrat de droit priv\u00e9 librement consenti<\/u>\u2026&nbsp;\u00bb.<\/em><\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>La simple lecture du titre de la loi ayant introduit ce nouvel article dans le Code civil devrait d\u00e9j\u00e0 susciter quelques doutes :&nbsp;<em>\u00ab&nbsp;Loi ins\u00e9rant un article 624\/1 dans le Code civil et modifiant l&rsquo;article 745sexies du m\u00eame Code en vue de fixer les r\u00e8gles pour la valorisation de l&rsquo;usufruit en cas de conversion de <u>l&rsquo;usufruit du conjoint survivant<\/u> et du <u>cohabitant l\u00e9gal survivant.&nbsp;<\/u>\u00bb. Nous avons pris, en 2020, la peine d&rsquo;interroger le D\u00e9partement de la Justice quant au champs d&rsquo;application de l&rsquo;article 745 sexies<\/em> :<\/li><\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"945\" height=\"368\" src=\"https:\/\/www.viah.be\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/dept_justice_viager.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-553\" srcset=\"https:\/\/www.viah.be\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/dept_justice_viager.png 945w, https:\/\/www.viah.be\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/dept_justice_viager-300x117.png 300w, https:\/\/www.viah.be\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/dept_justice_viager-768x299.png 768w, https:\/\/www.viah.be\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/dept_justice_viager-431x168.png 431w\" sizes=\"(max-width: 945px) 100vw, 945px\" \/><figcaption>Cette r\u00e9ponse a \u00e9t\u00e9 faite le 25 juin 2020 par le D\u00e9partement de la Justice.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quels probl\u00e8mes li\u00e9s \u00e0 une mauvaise \u00e9valuation de l&rsquo;usufruit<\/h3>\n\n\n\n<p>A titre purement intellectuel regardons quelle serait la valeur de l\u2019usufruit selon les Tables civiles&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"31\" src=\"https:\/\/www.viah.be\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Capture-de\u0301cran-2021-12-10-a\u0300-11.55.11-1-1024x31.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-557\" srcset=\"https:\/\/www.viah.be\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Capture-de\u0301cran-2021-12-10-a\u0300-11.55.11-1-1024x31.png 1024w, https:\/\/www.viah.be\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Capture-de\u0301cran-2021-12-10-a\u0300-11.55.11-1-300x9.png 300w, https:\/\/www.viah.be\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Capture-de\u0301cran-2021-12-10-a\u0300-11.55.11-1-768x23.png 768w, https:\/\/www.viah.be\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Capture-de\u0301cran-2021-12-10-a\u0300-11.55.11-1-1536x47.png 1536w, https:\/\/www.viah.be\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Capture-de\u0301cran-2021-12-10-a\u0300-11.55.11-1-2048x63.png 2048w, https:\/\/www.viah.be\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Capture-de\u0301cran-2021-12-10-a\u0300-11.55.11-1-431x13.png 431w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><figcaption>Le chiffre 13,12 correspond au pourcentage d&rsquo;usufruit (13,12%)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<p>Il serait, toujours dans notre exemple, de 32.800 \u20ac. On constate qu\u2019\u00e0 l\u2019inverse des autres m\u00e9thodes, la valorisation est ici extr\u00eamement basse.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Deux questions se posent&nbsp;:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Est-ce logique&nbsp;? Si on s\u2019accorde \u00e0 dire que l\u2019usufruit correspond \u00e0 la valeur locative de l\u2019usufruitier on peine \u00e0 croire que ce dernier pourrait se loger dans un bien similaire pendant les 14 ann\u00e9es \u00e0 venir (<em>32.800 \u20ac \/ 168 mois = 195 \u20ac<\/em>\/mois).<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Est-ce \u00ab&nbsp;vendable&nbsp;\u00bb&nbsp;? Qui dit \u00ab&nbsp;petit usufruit&nbsp;\u00bb dit \u00ab&nbsp;forte nue-propri\u00e9t\u00e9&nbsp;\u00bb, ce qui est profitable \u00e0 l\u2019usufruitier-vendeur dont les rentes seront TRES \u00e9lev\u00e9es mais jusqu\u2019\u00e0 une certaine limite qui est celle du march\u00e9. Il est clair que pr\u00e9senter un bien avec des rentes plus \u00e9lev\u00e9es de 50 \u00e0 80 % de celles de biens similaires, c\u2019est assur\u00e9ment la garantie de ne jamais trouver acqu\u00e9reur et de d\u00e9cevoir le client-vendeur.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Conclusion<\/h2>\n\n\n\n<p>D\u2019abord que l\u2019article 745 sexies, paragraphe 3 du Code civil (= les Tables civiles) ne s\u2019applique pas aux ventes en viager. Ces tables g\u00e9n\u00e8rent d&rsquo;ailleurs des valeurs hors march\u00e9 rendant la vente tr\u00e8s incertaine.<\/p>\n\n\n\n<p>Il en est de m\u00eame pour le logiciel E-not, d\u00e8s lors qu&rsquo;il se base sur les tables civiles.<\/p>\n\n\n\n<p>Enfin, de mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale il faut garder \u00e0 l\u2019esprit qu\u2019un usufruit immobilier doit se valoriser en tenant compte de la valeur locative.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>En cas de doute, vous pouvez toujours utiliser les Tables Verdonck, disponibles sur <a href=\"http:\/\/wikiviager.be\">WikiViager.be<\/a>. Cet outil, sp\u00e9cifiquement d\u00e9velopp\u00e9 pour le viager et destin\u00e9 aux notaires permet de calculer l&rsquo;usufruit, le bouquet et la rente de mani\u00e8re intuitive et adapt\u00e9e au viager.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Pour d\u00e9terminer la rente viag\u00e8re, on se base sur la valeur en nue-propri\u00e9t\u00e9. 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