{"id":148,"date":"2022-02-20T09:39:22","date_gmt":"2022-02-20T08:39:22","guid":{"rendered":"https:\/\/www.viah.be\/blog\/?p=148"},"modified":"2025-06-09T17:30:49","modified_gmt":"2025-06-09T15:30:49","slug":"loi-viager-belgique","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.viah.be\/blog\/loi-viager-belgique\/","title":{"rendered":"Loi sur le viager en Belgique"},"content":{"rendered":"<p>La mod\u00e9lisation de la vente d\u2019un bien en viager par des math\u00e9maticiens et sa contractualisation par des juristes remontent initialement au 16<sup>\u00e8me<\/sup> si\u00e8cle, ceci ayant permis d\u2019en faire un v\u00e9ritable instrument financier et d\u2019assurer son essor. Une loi vient encadrer tout cela, cette \u00ab\u00a0loi\u00a0\u00bb c\u2019est le Code civil.<\/p>\n<p>La loi <strong>pr\u00e9voit les droits et obligations du vendeur et de l\u2019acheteur<\/strong> mais ceux-ci peuvent aussi d\u00e9cider de<strong> pr\u00e9ciser tel ou tel \u00e9l\u00e9ment dans l\u2019acte de vente<\/strong>. Cet acte de vente sera <strong>toujours sign\u00e9 devant notaire<\/strong> (<a href=\"https:\/\/www.viah.be\/blog\/vente-en-viager\/\">les \u00e9tapes de la vente en viager vous sont expliqu\u00e9es ici<\/a>). La loi impose en effet que lorsqu\u2019il s\u2019agit de la vente d\u2019un immeuble, l\u2019intervention d\u2019un notaire soit obligatoire.<\/p>\n<h3><strong>D\u00e9finition du viager<\/strong><\/h3>\n<p>Vendre un bien en viager, c\u2019est transf\u00e9rer la propri\u00e9t\u00e9 du bien \u00e0 un tiers, qui devra en compensation, verser au vendeur, un bouquet &#8211; ce n\u2019est pas une obligation mais dans ce cas la rente sera plus \u00e9lev\u00e9e &#8211; puis une rente.<\/p>\n<p>Le prix de vente est en quelque sorte transform\u00e9 en une rente viag\u00e8re (c\u2019est-\u00e0-dire vers\u00e9e jusqu\u2019au d\u00e9c\u00e8s du b\u00e9n\u00e9ficiaire) ou \u00e0 terme (il peut \u00eatre limit\u00e9 \u00e0 une <a href=\"https:\/\/www.viah.be\/blog\/quelle-duree-pour-la-rente-dun-viager\/\">dur\u00e9e de 10, 15 ou 20 ans<\/a>) dont le paiement est \u00e9tal\u00e9 dans le temps via une rente qui est g\u00e9n\u00e9ralement pay\u00e9e mensuellement. \u00c0 cette rente peut s\u2019ajouter le paiement d\u2019un capital (aussi appel\u00e9 \u00ab\u00a0<strong>bouquet<\/strong>\u00a0\u00bb) payable le jour de l\u2019acte notari\u00e9. \u00a0La limitation contractuelle (ex\u00a0: 15 ans) est devenue la r\u00e8gle en Belgique. Ces \u00e9l\u00e9ments doivent \u00eatre calcul\u00e9s par un sp\u00e9cialiste du viager mais vous pouvez vous faire une id\u00e9e des <a href=\"https:\/\/www.viah.be\/blog\/calcul-bouquet-rente-viagere\/\">facteurs qui ont une incidence direct sur le bouquet et la rente<\/a>.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3><strong>La loi belge, qu&rsquo;est-ce qu&rsquo;elle dit ?<\/strong><\/h3>\n<p>Elle pose plusieurs principes.<\/p>\n<h4>1<sup>er<\/sup> principe de la Loi (article 1964 al. 1)<\/h4>\n<p>Elle pose les principes de l\u2019<strong>al\u00e9a<\/strong>\u00a0: le fait que chacune des parties puisse tirer un avantage ou un d\u00e9savantage du contrat doit d\u00e9pendre d\u2019un \u00e9v\u00e9nement incertain.<\/p>\n<p>Contrairement \u00e0 ce que l\u2019on pourrait penser, il n\u2019y a donc pas, d\u00e8s l\u2019origine, un perdant et un gagnant. Une estimation, par un sp\u00e9cialiste, du montant de l\u2019usufruit, du bouquet et des rentes a pr\u00e9cis\u00e9ment pour objectif de rendre le contrat \u00e9quilibr\u00e9 en termes de prestations r\u00e9ciproques.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h4>2<sup>\u00e8me<\/sup>\u00a0 principe de la Loi (article 1972)<\/h4>\n<p>Le viager peut reposer sur <strong>une ou plusieurs t\u00eates<\/strong>\u00a0: toutefois, sachant que les risques viagers pour l\u2019acheteur sont plus importants, rares sont les viagers portant sur plus de deux t\u00eates. Il s\u2019agit g\u00e9n\u00e9ralement du couple-propri\u00e9taire de l\u2019habitation familiale. En cas de d\u00e9c\u00e8s de l\u2019un d\u2019eux, la totalit\u00e9 de la rente continue d\u2019\u00eatre pay\u00e9e au survivant lorsque la r\u00e9versibilit\u00e9 de rente est pr\u00e9vue dans le contrat initial.<\/p>\n<p>Le l\u00e9gislateur a \u00e9galement voulu assurer, au jour de l\u2019acte, la pr\u00e9sence d\u2019un al\u00e9a, garant du caract\u00e8re<strong> \u00e9quilibr\u00e9<\/strong> du contrat, et a ainsi pr\u00e9vu\u00a0que : \u00ab\u00a0<em> tout contrat de rente viag\u00e8re cr\u00e9\u00e9e sur la t\u00eate d&rsquo;une personne qui \u00e9tait morte au jour du contrat, ne produit aucun effet<\/em>\u00a0\u00bb<a href=\"#_ftn1\" name=\"_ftnref1\">[1]<\/a>. \u00ab\u00a0<em>Il en est de m\u00eame du contrat par lequel la rente a \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9e sur la t\u00eate d&rsquo;une personne atteinte de la maladie dont elle est d\u00e9c\u00e9d\u00e9e dans les vingt jours de la date du contrat<\/em>\u00a0\u00bb<a href=\"#_ftn2\" name=\"_ftnref2\">[2]<\/a>.<\/p>\n<p>Le texte \u00e9rige ainsi une pr\u00e9somption irr\u00e9fragable, pour laquelle 3 conditions cumulatives sont pos\u00e9es\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li>le vendeur doit \u00eatre atteint, \u00e0 la signature du contrat, d\u2019une maladie pr\u00e9cise\u00a0;<\/li>\n<li>le d\u00e9c\u00e8s doit avoir \u00e9t\u00e9 provoqu\u00e9 par cette maladie (c\u2018est-\u00e0-dire \u00e0 l\u2019exclusion d\u2019une autre cause)\u00a0; et<\/li>\n<li>le d\u00e9c\u00e8s doit intervenir dans les 20 jours de la signature de l\u2019acte.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ces conditions sont objectives, si bien qu\u2019il n\u2019est pas n\u00e9cessaire que l\u2019acqu\u00e9reur ait eu connaissance, \u00e0 la signature du contrat, de l\u2019existence de cette maladie pour que la vente puisse \u00eatre <strong>annul\u00e9e<\/strong>.\u00a0 Les cas de jurisprudence sont rarissimes, en Belgique et en France, et ce pour plusieurs raisons. D\u2019une part, le court d\u00e9lai pr\u00e9vu (20 jours) rend cette action peu commode \u00e0 mettre en \u0153uvre\u00a0; les progr\u00e8s de la m\u00e9decine font que les p\u00e9riodes de maladie peuvent aujourd\u2019hui s\u2019\u00e9taler sur des dur\u00e9es bien plus longues que lorsque le Code Napol\u00e9on a \u00e9t\u00e9 r\u00e9dig\u00e9. D\u2019autre part, il faut aussi qu\u2019il existe un justiciable ayant int\u00e9r\u00eat \u00e0 agir en annulation (h\u00e9ritiers, administrations, etc.).<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h4>3<sup>\u00e8me<\/sup> principe de la Loi (article 1978)<\/h4>\n<p>Cela vise l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 l\u2019acheteur ne paye plus les rentes\u00a0(ndla\u00a0: il s\u2019agit en l\u2019occurence de l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 il s\u2019agit d\u2019un refus \u00ab\u00a0volontaire\u00a0\u00bb de payer. L\u2019hypoth\u00e8se peut aussi \u00eatre \u00ab\u00a0involontaire\u00a0\u00bb, essentiellement lorsque l\u2019acheteur d\u00e9c\u00e8de avant le vendeur\u00a0; dans ce cas les obligations de l\u2019acheteur \u2013 notamment de payer les rentes \u2013 vont \u00e9choir \u00e0 ses h\u00e9ritiers, au travers de sa succession). Le l\u00e9gislateur luxembourgeois pr\u00e9voit dans ce cas uniquement la possibilit\u00e9 pour le vendeur de saisir les biens de l\u2019acheteur, en remboursement des <strong>rentes impay\u00e9es<\/strong>. En Belgique, les notaires ins\u00e8rent syst\u00e9matiquement dans l\u2019acte de vente une clause selon laquelle un d\u00e9faut de paiement de 3 rentes cons\u00e9cutives permet au vendeur de demander l\u2019annulation de la vente en justice.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Une annulation a des cons\u00e9quences tr\u00e8s lourdes pour l\u2019acheteur, qui perd le bouquet ainsi que toutes les rentes pay\u00e9es. Lorsque l\u2019on sait, par ailleurs, que le vendeur b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019une inscription hypoth\u00e9caire sur son bien, pour garantir le payement des rentes, il faut bien constater la grande <a href=\"https:\/\/www.viah.be\/blog\/les-risques-du-viager\/\"><strong>s\u00e9curit\u00e9 juridique<\/strong> au b\u00e9n\u00e9fice du vendeur<\/a> dans le cadre du viager.<\/p>\n<p>Pour r\u00e9sumer, le loi sur le viager :<\/p>\n<ul>\n<li>d\u00e9fini ce que c&rsquo;est qu&rsquo;une vente en viager<\/li>\n<li>pr\u00e9cise ce qui est admis et pas admis<\/li>\n<li>\u00e9tabli des garanties de bon ex\u00e9cution en faveur du vendeur<\/li>\n<li>d\u00e9termine tout un cadre qui permet la s\u00e9curit\u00e9 juridique<\/li>\n<\/ul>\n<h3>ARTICLES DU CODE CIVIL RELATIFS AU VIAGER<\/h3>\n<h4>CONTRAT ALEATOIRE<\/h4>\n<p>Art. 1964. Le contrat al\u00e9atoire est une convention r\u00e9ciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l&rsquo;une ou plusieurs d&rsquo;entre elles, d\u00e9pendent d&rsquo;un \u00e9v\u00e9nement incertain.<\/p>\n<h4>CONTRAT DE RENTE VIAGERE<\/h4>\n<p>Des conditions requises pour la validit\u00e9 du contrat<\/p>\n<p>Art. 1968. La rente viag\u00e8re peut \u00eatre constitu\u00e9e \u00e0 titre on\u00e9reux, moyennant une somme d&rsquo;argent, ou pour une chose mobili\u00e8re appr\u00e9ciable, ou pour un immeuble.<\/p>\n<p>Art. 1969. Elle peut \u00eatre aussi constitu\u00e9e, \u00e0 titre purement gratuit, par donation entre vifs ou par testament. Elle doit \u00eatre alors rev\u00eatue des formes requises par la loi.<\/p>\n<p>Art. 1970. Dans le cas de l&rsquo;article pr\u00e9c\u00e9dent, la rente viag\u00e8re est r\u00e9ductible, si elle exc\u00e8de ce dont il est permis de disposer; elle est nulle, si elle est au profit d&rsquo;une personne incapable de recevoir.<\/p>\n<p>Art. 1971. La rente viag\u00e8re peut \u00eatre constitu\u00e9e, soit sur la t\u00eate de celui qui en fournit le prix, soit sur la t\u00eate d&rsquo;un tiers, qui n&rsquo;a aucun droit d&rsquo;en jouir.<\/p>\n<p>Art. 1972. Elle peut \u00eatre constitu\u00e9e sur une ou plusieurs t\u00eates.<\/p>\n<p>Art. 1973. Elle peut \u00eatre constitu\u00e9e au profit d&rsquo;un tiers, quoique le prix en soit fourni par une autre personne.<\/p>\n<p>Dans ce dernier cas, quoiqu&rsquo;elle ait les caract\u00e8res d&rsquo;une lib\u00e9ralit\u00e9, elle n&rsquo;est point assujettie aux formes requises pour les donations; sauf les cas de r\u00e9duction et de nullit\u00e9 \u00e9nonc\u00e9s dans l&rsquo;article 1970.<\/p>\n<p>Art. 1974. Tout contrat de rente viag\u00e8re cr\u00e9\u00e9e sur la t\u00eate d&rsquo;une personne qui \u00e9tait morte au jour du contrat, ne produit aucun effet.<\/p>\n<p>Art. 1975. Il en est de m\u00eame du contrat par lequel la rente a \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9e sur la t\u00eate d&rsquo;une personne atteinte de la maladie dont elle est d\u00e9c\u00e9d\u00e9e dans les vingt jours de la date du contrat.<\/p>\n<p>Art. 1976. La rente viag\u00e8re peut \u00eatre constitu\u00e9e au taux qu&rsquo;il pla\u00eet aux parties contractantes de fixer.<\/p>\n<p>Des effets du contrat entre les parties contractantes<\/p>\n<p>Art. 1977. Celui au profit duquel la rente viag\u00e8re a \u00e9t\u00e9 constitu\u00e9e moyennant un prix, peut demander la r\u00e9siliation du contrat, si le constituant ne lui donne pas les s\u00fbret\u00e9s stipul\u00e9es pour son ex\u00e9cution.<\/p>\n<p>Art. 1978. Le seul d\u00e9faut de payement des arr\u00e9rages de la rente n&rsquo;autorise point celui en faveur de qui elle est constitu\u00e9e, \u00e0 demander le remboursement du capital, ou \u00e0 rentrer dans le fonds par lui ali\u00e9n\u00e9; il n&rsquo;a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son d\u00e9biteur, et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l&#8217;emploi d&rsquo;une somme suffisante pour le service des arr\u00e9rages.<\/p>\n<p>Art. 1979. Le constituant ne peut se lib\u00e9rer du payement de la rente, en offrant de rembourser le capital, et en renon\u00e7ant \u00e0 la r\u00e9p\u00e9tition des arr\u00e9rages pay\u00e9s; il est tenu de servir la rente pendant toute la vie de la personne ou des personnes sur la t\u00eate desquelles la rente a \u00e9t\u00e9 constitu\u00e9e, quelle que soit la dur\u00e9e de la vie de ces personnes, et quelque on\u00e9reux qu&rsquo;ait pu devenir le service de la rente.<\/p>\n<p>Art. 1980. La rente viag\u00e8re n&rsquo;est acquise au propri\u00e9taire que dans la proportion du nombre de jours qu&rsquo;il a v\u00e9cu.<\/p>\n<p>N\u00e9anmoins, s&rsquo;il a \u00e9t\u00e9 convenu qu&rsquo;elle serait pay\u00e9e d&rsquo;avance, le terme qui a d\u00fb \u00eatre pay\u00e9, est acquis du jour o\u00f9 le payement a d\u00fb en \u00eatre fait.<\/p>\n<p>Art. 1981. La rente viag\u00e8re ne peut \u00eatre stipul\u00e9e insaisissable, que lorsqu&rsquo;elle a \u00e9t\u00e9 constitu\u00e9e \u00e0 titre gratuit.<\/p>\n<p>Art. 1983. Le propri\u00e9taire d&rsquo;une rente viag\u00e8re n&rsquo;en peut demander les arr\u00e9rages qu&rsquo;en justifiant de son existence, ou de celle de la personne sur la t\u00eate de laquelle elle a \u00e9t\u00e9 constitu\u00e9e.<\/p>\n<h4>L&rsquo;USUFRUIT<\/h4>\n<p>Art. 578. L&rsquo;usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propri\u00e9t\u00e9, comme le propri\u00e9taire lui-m\u00eame, mais \u00e0 la charge d&rsquo;en conserver la substance.<\/p>\n<p>Art. 595. L&rsquo;usufruitier peut jouir par lui-m\u00eame, donner \u00e0 ferme ou m\u00eame vendre ou c\u00e9der son droit \u00e0 titre gratuit.<\/p>\n<p>Les baux que l&rsquo;usufruitier seul a faits pour un temps qui exc\u00e8de neuf ans ne sont, en cas de cessation de l&rsquo;usufruit, obligatoires \u00e0 l&rsquo;\u00e9gard du nu-propri\u00e9taire, que pour le temps qui reste \u00e0 courir, soit de la premi\u00e8re p\u00e9riode de neuf ans si les parties s&rsquo;y trouvent encore, soit de la seconde et ainsi de suite, de mani\u00e8re que le preneur n&rsquo;ait que le droit d&rsquo;achever la jouissance de la p\u00e9riode de neuf ans o\u00f9 il se trouve.<\/p>\n<p>Les baux de neuf ans ou au-dessous que l&rsquo;usufruitier a pass\u00e9s ou renouvel\u00e9s plus de trois ans avant l&rsquo;expiration du bail courant s&rsquo;il s&rsquo;agit de biens ruraux et plus de deux ans avant la m\u00eame \u00e9poque s&rsquo;il s&rsquo;agit de maisons sont sans effet, \u00e0 moins que leur ex\u00e9cution n&rsquo;ait commenc\u00e9 avant la cessation de l&rsquo;usufruit.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h4>OBLIGATIONS DE L&rsquo;USUFRUITIER<\/h4>\n<p>Art. 605. L&rsquo;usufruitier n&rsquo;est tenu qu&rsquo;aux r\u00e9parations d&rsquo;entretien.<\/p>\n<p>Les grosses r\u00e9parations demeurent \u00e0 la charge du propri\u00e9taire, \u00e0 moins qu&rsquo;elles n&rsquo;aient \u00e9t\u00e9 occasionn\u00e9es par le d\u00e9faut de r\u00e9parations d&rsquo;entretien, depuis l&rsquo;ouverture de l&rsquo;usufruit; auquel cas l&rsquo;usufruitier en est aussi tenu.<\/p>\n<p>Art. 606. Les grosses r\u00e9parations sont celles des gros murs et des vo\u00fbtes, le r\u00e9tablissement des poutres et des couvertures enti\u00e8res;<\/p>\n<p>Celui des digues et des murs de sout\u00e8nement et de cl\u00f4ture aussi en entier.<\/p>\n<p>Toutes les autres r\u00e9parations sont d&rsquo;entretien. (voir notre tableau \u00ab\u00a0qui paie quoi\u00a0\u00bb)<\/p>\n<p>Des successions d\u00e9f\u00e9r\u00e9es au conjoint survivant<\/p>\n<p>Art. 745. \u00a7 3. L&rsquo;usufruit est estim\u00e9 au jour de la conversion. L&rsquo;estimation tient compte notamment et suivant les circonstances, de la valeur des biens, de leurs revenus, des dettes et charges qui les gr\u00e8vent et de la dur\u00e9e de vie probable de l&rsquo;usufruitier.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h4>DU PARTAGE ET DES RAPPORTS<\/h4>\n<p>Du payement des dettes<\/p>\n<p>Art. 877. Les titres ex\u00e9cutoires contre le d\u00e9funt sont pareillement ex\u00e9cutoires contre l&rsquo;h\u00e9ritier personnellement; et n\u00e9anmoins les cr\u00e9anciers ne pourront en poursuivre l&rsquo;ex\u00e9cution que huit jours apr\u00e8s la signification de ces titres \u00e0 la personne ou au domicile de l&rsquo;h\u00e9ritier.<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref1\" name=\"_ftn1\">[1]<\/a> Art. 1974 du Code civil.<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref2\" name=\"_ftn2\">[2]<\/a> Art. 1975 du Code civil.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La mod\u00e9lisation de la vente d\u2019un bien en viager par des math\u00e9maticiens et sa contractualisation par des juristes remontent initialement au 16\u00e8me si\u00e8cle, ceci ayant permis d\u2019en faire un v\u00e9ritable instrument financier et d\u2019assurer son essor. Une loi vient encadrer tout cela, cette \u00ab\u00a0loi\u00a0\u00bb c\u2019est le Code civil. 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